2025년 지방 도시 재개발 수익성 리포트

• 재개발 수익성 핵심 지표
• 인천 지역 사례 분석
• 부산 지역 사례 분석
• 재개발 vs. 재건축 수익 비교
• 지방 도시별 수익성 요인
• 전망 및 시사점

지방 도시 재개발은 부동산 가치 상승, 용적률 인센티브, 분양가 프리미엄 확보 등을 통해 조합원과 시행사의 개발이익을 극대화하는 사업입니다. 주요 수익성 지표인 비례율, 분양가 상승률, 개발이익 규모를 중심으로 2022~2025년 인천·부산 사례와 재건축 대비 수익 차이를 심층 분석했습니다.

- 재개발 비례율: (총수입−총사업비)÷기존 종전자산 총액×100
- 인천 3년 평균 분양가 상승률: 35.4% 상승[64]
- 부산 망미5구역 추정 비례율: 102%[65]
- 재건축사업 평균 개발이익: 5,275억 원 vs 재개발사업: 2,601억 원 (202项目)[48]

- 비례율 100% 이상은 사업성 우수
- 분양가 상승률이 높을수록 수익성 개선 효과 가속
- 용적률 인센티브 및 원도심 수요가 핵심 변수

관련 자료:
· “인천 재개발·재건축 평당 평균 분양가…3년 새 35.4% 상승” 네이트 뉴스[64]
· “망미5구역, 재개발 추정비례율 102%” Weekly한국주택경제신문[65]
· 재건축·재개발 개발이익 실증분석 연구 (김진수, 부동산학보)[48]

재개발 수익성 핵심 지표

재개발 사업의 수익성은비례율과분양가 상승률, 개발이익 규모로 평가합니다. 비례율은 조합원별 권리가격 대비 최종 개발이익 비중을 나타내고, 100%를 넘으면 순이익 발생을 의미합니다. 분양가 상승률은 기존 감정가 대비 분양승인가격 상승폭으로, 사업성 판단의 선행 지표 역할을 합니다.

인천 지역 사례 분석

인천 동구·미추홀구·부평구 등 원도심 재개발 단지 7곳의
평당 평균 분양가는 2019년 1,324만원→2022년 1,793만원으로
35.4% 상승했습니다[64].

인천·서울·경기 재개발 평균 분양가 상승률 비교

지역	2019 분양가(만원/평)	2022 분양가(만원/평)	상승률
인천	1,324[64]	1,793[64]	35.4%[64]
서울	2,771	2,998	8.2%
경기	1,835	2,317	26.3%

인천 부평구는 평당 1,947만원으로 인천 평균을 상회했고, 동구·미추홀구는 각각 1,494·1,595만원으로 평균 이하였으나 원도심 활성화 관점에서 향후 상승 여력이 큽니다[64].

부산 지역 사례 분석

부산 수영구 망미5구역은 지하철 3·2호선 환승점 인근 개발로, 총수입 1조815억 원, 총사업비 7,783억 원, 비례율 102%로 추산되어 사업성이 우수합니다[65].

망미5구역 주요 수치

• 면적: 103,695㎡
• 총수입: 1조815억 원[65]
• 총사업비: 7,783억6,400만 원[65]
• 비례율: 102%[65]

재개발 vs. 재건축 수익 비교

“재건축사업 평균 개발이익은 5,275억 원으로, 재개발사업 2,601억 원의 약 202% 수준”임이 확인되었습니다[48].

재건축 vs. 재개발 평균 개발이익

사업유형	구역 수	평균 개발이익(억원)
재건축	17개구역	5,275[48]
재개발	18개구역	2,601[48]

재건축은 상대적으로 기존 건물 철거 후 재신축으로 사업비·분양가가 높아 개발이익 폭이 큽니다. 반면 재개발은 후보지 발굴·인허가·조합 구성 과정이 복합적이나 원도심 활성화 효과가 주요 가치로 부각됩니다.

지방 도시별 수익성 요인

1. 입지 프리미엄

역세권·환승역·광역교통망 인접 지역은 분양가 프리미엄과 조기 분양률이 높습니다.

2. 용적률 인센티브

도시재생뉴딜·공공기여를 통한 용적률 상향(최대 1,100%)이 사업성 개선에 결정적입니다.

3. 주택가격 수준

주택가격이 낮은 원도심일수록 비례율 상승 효과가 크나, 초기 수익성은 낮을 수 있습니다.

4. 인허가·조합구성 기간

인허가 지연은 사업비 증가·수익성 저하 요인으로, 신속 인허가 프로세스가 필수입니다.

전망 및 시사점

지방 도시 재개발은 원도심 활성화와 주거환경 개선을 통해 중장기 수익 기회를 제공합니다. 다만 수익성 확보를 위해 비례율 100% 이상, 분양가·용적률 인센티브 확보, 교통·생활 인프라 집중지역 위주의 후보지 선정이 핵심 전략입니다.

투자자는 입지·용적률·분양가 상승률을 종합 분석해 사업비 대비 개발이익을 사전 검증하고, 시행사는 인허가 리스크·사업 기간 단축에 주력해야 합니다.

지방 재개발 수익성 리포트가 성공적 사업 추진과 안정적 투자 판단에 도움이 되길 바랍니다.

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