2025년 재건축 조합원 분양권 과세: 취득세·양도세·비과세 특례 최신 규정 완벽 정리

 

 재건축 조합원 분양권 과세는 2025년 들어 더욱 복잡해졌습니다. 조합원 입주권, 분양권의 취득세, 양도세, 비과세 특례, 주택수 포함 시점 등 다양한 규정이 적용되고 있어 투자자와 실수요자 모두 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 저 역시 처음엔 입주권은 단순한 권리라고 생각했지만, 실제로는 주택수 포함, 중과세, 감면 특례 등 세법이 매우 세분화되어 있다는 점을 알게 되었습니다.

재건축 조합원 분양권(입주권) 기본 개념과 구분

조합원 분양권(입주권)은 재건축·재개발 사업에서 기존 주택 소유자(조합원)가 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다. 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 등 자격에 따라 세금 적용이 달라집니다. 원조합원은 관리처분계획 인가일 이전에 조합원 자격을 취득한 경우를 말하고, 승계조합원은 인가일 이후 입주권을 매입해 자격을 승계받은 경우입니다. 일반분양자는 조합원 외 일반 청약 당첨자를 의미합니다.

2025년 조합원 분양권 관련 주요 세법 변화

• 조합원 입주권, 2006년 이후 취득분부터 주택수에 포함
• 분양권, 2021년 이후 취득분부터 주택수에 포함
• 입주권·분양권 보유 시 다주택 중과세율(최대 60%) 적용
• 조합원 분양가 12억원 이하 원조합원, 취득세 40% 감면(일부 지역)

조합원 분양권(입주권) 취득세 과세 기준

2025년 기준, 재건축 조합원 분양권의 취득세는 신축 건물 부분에만 부과됩니다. 원조합원과 승계조합원 모두 신축 건물(아파트) 부분에 취득세가 적용되고, 기존 주택보다 신규 분양받은 토지 면적이 더 크면 초과분에 대해 4.6% 토지취득세가 부과됩니다. 2025년부터 조합원 분양가 12억원 이하 원조합원(비규제지역)은 취득세 40% 감면이 적용될 예정입니다. 일반분양자는 완공 시 분양가 기준 1~3%(다주택 중과 시 최대 12%) 취득세가 부과됩니다.

조합원 분양권 취득세율 비교(2025년)

구분	신축 건물	토지 초과분	감면
원조합원	2.96%	4.6%	12억 이하 40% 감면(비규제지역)
승계조합원	2.96%	4.6%	감면 없음
일반분양자	1~3%(중과 8~12%)	해당 없음	감면 없음

취득세는 준공승인 후 60일 이내 납부해야 하며, 기존 등기부는 멸실되고 신축 등기부가 새로 생성됩니다. 전용 85㎡ 이하, 정비구역 지정 전 원조합원은 비과세 또는 추가 감면이 가능한 경우도 있습니다.

 

조합원 분양권(입주권) 양도세 과세 기준과 비과세 특례

2025년 양도소득세법상 조합원 입주권(분양권) 과세는 주택수 포함, 다주택 중과, 비과세 특례 요건 등이 핵심입니다. 주택수는 2006년 이후 취득한 입주권, 2021년 이후 취득한 분양권부터 포함됩니다. 3주택 이상 보유 시 양도세율 60% 중과가 적용되고, 장기보유특별공제는 미적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 특례는 입주권 외 다른 주택·분양권 미보유, 1주택+1입주권(분양권 미보유) 상태에서 1주택 취득일로부터 3년 이내 입주권을 양도하는 경우에만 적용됩니다. 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상~2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율(6~45%)이지만, 다주택 중과 시 60%가 적용됩니다.

조합원 입주권 양도 비과세 Q&A

• 입주권 양도 시 비과세 적용 조건은 1세대 1입주권(분양권 미보유) 또는 1주택+1입주권(3년 이내 양도)만 해당, 12억 초과분은 과세
• 승계조합원은 비과세 적용이 불가
• 분양권은 비과세 특례가 적용되지 않음
• 장기보유특별공제는 원조합원은 기존주택 취득일부터, 승계조합원은 신축 사용승인일부터 적용

주택수 포함 시점과 다주택 중과 주의사항

2025년 기준, 조합원 입주권·분양권의 주택수 포함 시점과 중과세 주의사항은 다음과 같습니다. 입주권은 2006년 이후 취득분부터, 분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택수에 포함됩니다. 3주택 이상 보유 시 양도세율 60% 중과가 적용되며, 입주권·분양권 보유 중 다른 주택 취득·매각 시 비과세 특례 적용이 불가한 사례가 많습니다. 대체주택 특례, 일시적 1주택+1입주권 특례 등은 반드시 요건을 충족해야 하며, 요건 불충족 시 중과세가 적용될 수 있습니다.  실전 사례를 보면, 원조합원은 기존주택 취득일·보유기간이 모두 인정되고 장기보유특별공제도 적용됩니다. 승계조합원은 신축 사용승인일부터 보유기간이 산정되고, 장기보유특별공제는 불리하게 적용되며 비과세 특례도 불가합니다. 분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택수에 포함되며, 비과세 특례가 적용되지 않고 중과세율이 적용될 수 있습니다.

조합원 분양권 과세 실전 체크리스트

• 주택수 포함 시점: 입주권(2006년~), 분양권(2021년~)
• 비과세 특례 요건: 원조합원, 분양권 미보유, 3년 이내 양도, 12억 이하
• 장기보유특별공제: 원조합원은 기존주택 취득일 기준
• 취득세 감면: 12억 이하 원조합원(비규제지역) 40% 감면
• 중과세율: 다주택·입주권·분양권 동시 보유 시 최대 60%

2025년 절세 전략 및 유의사항

절세를 위해서는 입주권·분양권 취득 시점, 주택 매매 순서, 원조합원 비과세 특례, 장기보유특별공제 요건 충족 여부 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다. 분양권 미보유 상태에서 입주권 양도, 3년 이내 양도 타이밍을 맞추는 것이 중요합니다. 12억원 초과분은 과세되므로 분할매각 등 절세 방안을 모색할 필요가 있습니다. 주의해야 할 점은 승계조합원·분양권 보유 시 비과세 특례가 불가하다는 점, 입주권·분양권 주택수 포함 시점을 혼동하지 않는 점, 대체주택 특례나 일시적 1주택+1입주권 특례의 요건 불충족 시 중과세가 적용된다는 점입니다. 장기보유특별공제 적용 기준(취득일, 보유기간)도 반드시 확인해야 합니다.

관련 자료

• 국세청 - 재건축·재개발 조합원 분양권 과세 안내
• 부동산114 - 2025년 부동산 세제 전망
• 더감세무회계 - 조합원 분양권 양도세 Q&A

2025년 재건축 조합원 분양권 과세는 주택수 포함, 취득세·양도세 중과, 비과세 특례 요건 등 매우 복잡하게 적용됩니다. 입주권·분양권의 취득 시점, 보유기간, 양도순서, 비과세 특례 요건을 꼼꼼히 점검해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다. 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 구분, 12억 초과분 과세, 장기보유특별공제 기준을 정확히 파악하고, 세무전문가 상담과 최신 국세청 해석을 참고해 최적의 전략을 세우는 것이 중요합니다.

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